Le projet d’architecture commence avec un client qui a, à la base, une idée et les moyens monétaires pour mener à bien un tel projet.

Le client fait appel à une équipe de concepteurs qui planifient que cette idée devienne réalité. Ce sont les professionnels qui ont reçu une formation spécifique et qui possèdent un droit de pratique bien précis. Tout en vérifiant la cohérence de leurs parties respectives, ces spécialistes préparent des instructions écrites. Ce sont les documents du marché.

Il existe plusieurs façons de procéder entre client et professionnels. Très souvent, l’équipe de conception planifie le projet avant sa mise en construction ce qui permet une planification complète, mais demande un laps de temps plus important : il s’agit du mode linéaire traditionnel dont les étapes vont comme suit :

• Phase d’études pré-conceptuelles; amasser tous les renseignements qui seront utiles lors de la conception – les analyses de sites, l’élaboration de programmes fonctionnels et techniques et la planification budgétaire;
• Phase esquisse / concept; entamer le processus de conception. Le résultat peut être incomplet, mais il permet à tous de s’entendre sur les grandes lignes directrices du projet;
• Phase préliminaire; peaufiner l’esquisse, d’intégrer et de coordonner tous les aspects du projet;
• Phase finale / Documents d’appel d’offres; il est question de compléter les instructions nécessaires à la réalisation du projet, y compris les exigences légales, administratives et logistiques pendant la construction. Le résultat est un ensemble de documents qui est prêt à servir de base à un contrat de construction.  

Il existe plusieurs façons par lesquelles un maître d’ouvrage peut choisir un constructeur. La plupart du temps, les clients souhaitent souvent recevoir des offres de la part des entrepreneurs intéressés, sur la base des documents qu’auront préparés les professionnels. Il s’agit d’un appel d’offres et du jeu des soumissions :

• Publication de l’appel d’offres; il s’agit un court texte décrivant la teneur générale du projet et les conditions de réception des soumissions et qui est publié dans les médias;
• Visite des lieux; si c’est pertinent, une visite des lieux est organisée pour permettre aux soumissionnaires de constater l’état des lieux;
• Période de soumission / questions / publication des addendas; quelques semaines sont laissées aux soumissionnaires pour examiner les documents d’appel d’offres, obtenir des coûts partiels de la part des sous-traitants et préparer l’ensemble de leur soumission. Si des précisions doivent être apportées aux documents d’appel d’offres, elles le sont sous forme des addendas préparés par les professionnels;
• Réception des soumissions; au jour et à l’heure précise énoncée dans l’appel d’offres, les soumissions sont reçues. Les enveloppes sont ouvertes par le maître de l’ouvrage et les montants des soumissions sont lus publiquement devant tous les soumissionnaires;
• Analyse des soumissions; l’architecte prend en mains toutes les soumissions et en fait une analyse plus poussée dans les jours qui viennent. À la fin de cette analyse, il est en mesure de recommander au maître de l’ouvrage de contracter avec l’un ou l’autre des soumissionnaires.

Le maître de l’ouvrage prend en compte les recommandations de l’architecte et peut maintenant choisir avec quel soumissionnaire il signera un contrat. L’entrepreneur peut maintenant constituer autour de lui une équipe d’entrepreneurs spécialisés dans les domaines pertinents qui deviennent des sous-traitants.

Les sous-traitants et fournisseurs de matériaux doivent généralement émettre des dessins d’atelier par lesquels ils démontrent – avant d’entamer la réalisation de leurs travaux – la coordination qu’ils auront faite entre les intentions des documents du marché et les conditions rencontrées sur le chantier. Les professionnels vérifient à leur tour ces dessins d’atelier.